Saltar al contenido

¿Cómo funciona una estructura REIT privada?

abril 13, 2021

REIT significa fideicomiso de inversión inmobiliaria. Es una empresa que está involucrada con la operación, propiedad o financiamiento de bienes raíces que producen ingresos. Una inversión REIT es similar a un fondo mutuo y es un tipo de inversión que ofrece una variedad de flujos de ingresos, revalorización del capital a largo plazo y diversificación. Los REITS son un tipo de inversión popular para la diversificación de una cartera cuando el inversor está interesado en reducir el riesgo general de la cartera y mejorar la probabilidad de ROI. Las estructuras de REIT privadas son un poco diferentes a los tipos que cotizan en bolsa. Así es como funciona la estructura REIT privada.

La estructura de REIT privado

Un REIT privado es una inversión en una empresa que ha sido clasificada como exenta del registro de la SEC. Las acciones que se venden como vehículos de inversión no cotizan en las bolsas de valores nacionales. Este tipo de acciones no suele estar disponible para inversores individuales, sino que se venden a inversores institucionales. Si bien los REIT que cotizan en bolsa deben proporcionar divulgaciones de conformidad con las reglas de la Regulación D del registro de la SEC, los tipos privados no están obligados a hacerlo, ni están obligados a proporcionar datos de rendimiento a través de una fuente pública o independiente.

¿Cómo se compran los REIT privados?

Los REIT se emiten de acuerdo con las leyes de valores que supervisa la SEC. Deben ajustarse a las reglas que se establecen en la Regulación D. Lo que esto significa para los inversionistas es que solo aquellos que están calificados como inversionistas acreditados y, además, como compradores institucionales pueden comprar acciones. Estas reglas se encuentran dentro de la Regla 144A. Por lo general, los vende un corredor / tercero.

¿Qué califica a los inversores para comprar REIT privados?

Los inversores acreditados se han definido como personas que tienen un patrimonio neto de no menos de $ 1 millón. Esto no incluye el valor de la residencia principal. Los requisitos adicionales son ingresos que superen los $ 200,000 anuales durante los últimos dos años para personas solteras. Si el inversionista está casado, esta cifra aumenta a un salario mínimo de más de $ 300,000 durante los últimos dos años. Otros inversores calificados incluyen grandes fondos de pensiones u otros inversores institucionales. Esto reduce el grupo de inversores calificados para REIT privados.

Otras características de la estructura REIT

La liquidez de las acciones difiere de los REITS públicos. El vendedor rige el reembolso de las acciones privadas de REIT y puede haber liquidez limitada o nula, y los programas de reembolso pueden cambiar, según lo determine el propietario o la empresa. También hay variaciones en los gastos de intermediación de una empresa a otra. Es importante comprender los costos de transacción cobrados por la empresa en la que está invirtiendo. Estos incluyen, entre otros, el interés promovido o un porcentaje de las ganancias, las tarifas de administración anuales y las tarifas de formación.

Montos de inversión

Los REIT privados tienden a requerir montos mínimos de inversión más altos. Una vez más, los establece la empresa individual. Los mínimos de inversión generalmente están entre $ 1,000 en el extremo inferior, hasta $ 25,000, pero algunas empresas pueden requerir montos mínimos de inversión más altos.

Estructura de gestion

Las empresas que emiten REIT privados generalmente se gestionan y asesoran de forma externa. Los directores que supervisan la junta generalmente se establecen a través de un proceso de elección realizado por inversores. Esto proporciona a los inversores un grado de control o información en la dirección que toma la empresa. A menos que un director independiente sea un asesor de inversiones registrado, la empresa generalmente está exenta de los requisitos regulatorios y de supervisión. Esto se describe en la Ley de Asesores de Inversiones de 1940, que todavía está en vigor. No existe ningún requisito de gobierno corporativo que no sea un consejo de administración o un consejo de administración.

Ventajas de los REIT privados

Hay tres ventajas principales para los REIT privados. En comparación con los REIT públicos, los de tipo privado tienen menores costos de cumplimiento. Esto se debe a que hay menos reglas de gobierno corporativo y de información financiera. Esto ahorra una cantidad considerable de dinero y puede hacer que las inversiones inmobiliarias privadas de este tipo sean menos costosas en cuanto a los costos asociados y el potencial de ganancias.

Los REIT privados en comparación con los tipos públicos pagan dividendos más altos en la mayoría de los casos. La diferencia puede ser entre un 2 y un 3 por ciento más alta. Para muchos inversores, esto los convierte en una opción de inversión más atractiva. No hay fluctuaciones diarias en el mercado. Los precios de las acciones de los REIT privados se calculan trimestralmente frente a la base diaria de las acciones que cotizan en bolsa. Esto ayuda a disminuir el estrés asociado con estas fluctuaciones. Ofrece a los inversores un poco más de tranquilidad porque no hay necesidad de obsesionarse con los altibajos diarios de la inversión. Se convierte en una de las inversiones menos preocupantes de su cartera de inversiones.

Los contras se asocian con los REIT privados

Al igual que con cualquier tipo de inversión, existen algunas desventajas potenciales para las inversiones REIT privadas. Uno de los más preocupantes para algunos inversores es que los REIT privados no ofrecen el mismo grado de transparencia que las inversiones públicas. Esto se debe a que no están tan regulados. Es posible que no esté al tanto de las decisiones que toma la administración de una empresa y que las decisiones que se tomen no sean en el mejor interés de los inversores. No se requieren divulgaciones completas y es posible que no pueda encontrar ningún dato de rendimiento sólido para rastrear su inversión.

Limitado a ninguna liquidez

Otro posible inconveniente es la falta de liquidez de los REIT privados. No es tan fácil retirarlos. Esta es un área donde la mayoría de los REIT que cotizan en bolsa ofrecen una ventaja sobre los privados. El rescate de acciones puede ser extremadamente restrictivo y cada empresa establece sus propias reglas sin interferencia de los organismos reguladores.

Debes calificar para invertir

Las personas deben cumplir con los requisitos para ser considerados inversores acreditados. Debe tener un mínimo de $ 1 millón en activos menos el valor de su residencia, además de tener un ingreso anual de al menos $ 200,000 por año, y haberlo hecho durante los dos años anteriores a realizar la inversión.

Comisiones más altas

En la mayoría de los casos, los REIT privados pasan por un corredor que cobra comisiones que generalmente son más altas que los REIT que cotizan en bolsa. Gran parte de su inversión podría destinarse al costo de la comisión, que puede llegar desde el 12 hasta el 20 por ciento. Pierde mucho de la parte superior de su inversión inicial en comisiones. Aunque no todas las comisiones son tan irrazonables, es importante saber que algunas lo son.

Conclusión

Los REIT privados están estructurados de manera diferente a los REIT que cotizan en bolsa. Hay ventajas y desventajas asociadas con este tipo de inversión. Cuando comprenda la estructura, es útil saber qué buscar si está considerando realizar este tipo de inversión.