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¿Es la guerra buena para los REIT?

abril 12, 2021

En 1970, Edwin Starr lanzó su sencillo sencillo “War! ¿Para que sirve?” una pregunta a la que respondió: “Absolutamente nada”. Por lo tanto, no es de extrañar que John F. Kennedy también aconsejara que la humanidad debería poner fin a la guerra, de lo contrario, la guerra pone fin a la humanidad. Desafortunadamente, generalmente existe una oportunidad incluso en el caos, y los inversores pueden aprovechar esas raras oportunidades para asegurarse algo de riqueza. Puede parecer una falta de empatía, pero el tiempo y la marea no esperan a nadie, y si no aprovechas la oportunidad, alguien más lo hará. Por esta razón, si ha diversificado su cartera con REIT, debe preguntarse si la guerra es buena para los REIT. Si es así, ¿cómo puede beneficiarse? Echemos un vistazo a cómo la industria inmobiliaria se ve afectada por la guerra.

Efecto de las tasas de interés hipotecarias en los REIT

El 10 de marzo de 1991, The Seattle Times publicó el efecto de la guerra en las propiedades inmobiliarias inmediatamente después de que terminara la Guerra del Golfo Pérsico, cuyo nombre en código era Desert Strom. Según el artículo, el final de la guerra trajo muchos impactos positivos, entre los que se encuentran las bajas tasas hipotecarias y los precios de las viviendas. Los compradores estaban tan emocionados que los prestamistas hipotecarios apenas podían satisfacer la demanda, al igual que los agentes inmobiliarios que experimentaron múltiples postores en una industria que había permanecido inactiva durante meses. En Houston y Denver, las ventas de viviendas aumentaron un 20%. Los expertos incluso aconsejaron a las personas que solicitaran préstamos o fijaran sus tasas de refinanciamiento hipotecario en ese momento porque no verían términos tan favorables en el corto plazo.

En enero de 2020, la inmobiliaria compartió los mismos sentimientos. Las tensiones aumentaron después de que el presidente Donald Trump mató al general iraquí Qassem Soleimani mediante un ataque con drones, diciendo que el general había estado planeando atacar a estadounidenses en el Medio Oriente. Irak planeaba tomar represalias, lo que provocó que el futuro siguiera siendo incierto y la industria inmobiliaria se vio afectada. La inmobiliaria explicó que la guerra haría que las tasas de interés hipotecarias cayeran y afectaría los precios de las viviendas, pero eso solo dependería de cuán severa sería y cuánto durara.

El artículo nos iluminó aún más que, dada la incertidumbre, los inversores favorecerían los bonos porque son mucho menos volátiles que las acciones. Daría como resultado una cadena de reacciones porque las tasas hipotecarias bajarían y las ventas de viviendas aumentarían, ya que más personas pueden permitirse comprar una casa. Aquellos con una hipoteca también pueden refinanciar hipotecas de alto costo. Si esto sucediera, eso significaría que la gente se apresuraría a comprar casas, lo que significa que las tasas de ocupación de las propiedades de REIT aumentarían, lo que resultaría en más ganancias para los accionistas.

Otras industrias afectadas que afectarían a los bienes raíces

Según The Los Angeles Times, Doug Duncan, de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Estados Unidos, dijo que los consumidores se vuelven más conservadores cuando la guerra se prolonga durante períodos prolongados. Se vuelven más conscientes de sus gastos y reducen el gasto de su dinero en grandes inversiones como casas y automóviles. Razonan que tienen que ahorrar el poco dinero que les queda, ya que el futuro parece sombrío. Por lo general, la guerra resulta en una recesión económica ya que otras industrias se ven afectadas. Por ejemplo, los precios del petróleo aumentan y eso, a su vez, lleva a que los precios de los bienes suban, ya que los costos de transporte deben tenerse en cuenta en el precio de venta. En consecuencia, a los consumidores apenas les queda nada para pensar siquiera en hacer un depósito en una vivienda. Como resultado, los REIT tienen que lidiar con tasas de ocupación bajas, ingresos por alquiler más bajos y márgenes de ganancia reducidos.

Incluso las guerras comerciales tienen sus efectos

Mientras observamos la guerra física, Real Wealth Network nos informa de los efectos de las guerras comerciales. En 2018, por ejemplo, China tuvo la oportunidad de hacer un trato con Estados Unidos sobre productos agrícolas, pero se negó. El presidente Donald Trump tomó represalias imponiendo un arancel adicional del 10% a los productos que aún no están sujetos a aranceles. China no retrocedió y devaluó el yuan para que el dólar fuera mucho más valioso, lo que significa que importar productos de China era más asequible que exportar desde los EE. UU.

Para los inversores inmobiliarios, tales nubes de guerra comercial tienen su rayo de luz porque los compradores chinos se han reducido ya que su gobierno también les ordenó invertir más en casa que en los EE. UU. Con una competencia reducida, los precios de la vivienda bajan porque hay menos demanda y los compradores pueden disfrutar de viviendas asequibles. Los REIT pueden aprovechar esa oportunidad para comprar más propiedades.

Por otro lado, tales tarifas aumentan los costos de vivienda ya que se ven afectados los costos de remodelación y construcción. Como resultado, la construcción de viviendas asequibles se vuelve costosa y las casas de lujo serán la única opción. Por lo tanto, los REIT tendrían que buscar inquilinos para esas casas de lujo, y en un momento en que las tarifas están afectando a todos los sectores de la economía, sería un desafío que conduciría a tasas de ocupación más bajas.

Los REIT son seguros independientemente de las guerras comerciales

Forbes lo ve de otra manera. El artículo explica que los REIT se encuentran entre las acciones menos sensibles que puede comprar, y los aranceles más altos no afectan los dividendos. A corto plazo, los inversores de REIT pueden tener la garantía de que los flujos de caja y los dividendos no se verán afectados negativamente; en cambio, estos aranceles elevados son ventajosos.

Forbes nos informó que para 2018, los REIT obtenían el 90% de sus ingresos de los activos existentes. Por lo tanto, incluso cuando esa guerra comercial estaba sucediendo, los altos aranceles que afectan el costo de construcción no afectarían la propiedad ya construida y en propiedad. La verdad es que el alto costo de construcción impediría la construcción adicional, lo que resultaría en pocas casas. Dado que la demanda de vivienda seguiría siendo alta en comparación con la oferta desacelerada, el valor de las propiedades aumentaría, lo que permitiría a los REIT tener mayores tasas de ocupación y cobrar un alquiler más alto. Sin embargo, no todos los REIT se encuentran en el extremo ganador; Los REIT industriales corren un mayor riesgo cuando las guerras comerciales dan como resultado aranceles más altos. La buena noticia es que, independientemente de la industria en la que hayan invertido los REIT, la reducción del pago de dividendos a los accionistas suele estar fuera de discusión.