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La historia de los REIT

abril 13, 2021

Imagínese querer algo tan desesperadamente, pero no puede pagarlo. Bueno, ese fue el caso de los inversores a pequeña escala hace más de medio siglo, cuando solo podían observar cómo las personas adineradas invertían en la industria inmobiliaria. Las cosas cambiaron en 1960 cuando las inversiones inmobiliarias comenzaron a operar como fideicomisos, de ahí el surgimiento del Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (REIT). Los REIT se describen como vehículos de inversión que facilitan la inversión colectiva en la industria inmobiliaria. Los inversionistas que compran acciones en los fideicomisos son los beneficiarios y obtienen ingresos de las inversiones realizadas por el fideicomiso. Son una excelente manera de obtener ingresos pasivos y se están volviendo cada vez más populares. Entonces, si está interesado en invertir en uno, obtenga más información sobre la historia de los REIT y las ventajas que puede obtener de ellos.

El lanzamiento de REIT

A mediados del siglo XIX, la revolución industrial resultó en la creación de fideicomisos comerciales en Massachusetts. Las personas adineradas que estaban interesadas en invertir en bienes raíces utilizaron grandes intermediarios financieros. Sin embargo, fue injusto porque bloqueó a los inversores a pequeña escala que querían tener una parte del pastel de bienes raíces. Afortunadamente, la desigual oportunidad en el mercado llegó a su fin cuando el 14 de septiembre de 1960, el presidente Dwight Eisenhower firmó una ley que permitía la creación de fideicomisos de inversión inmobiliaria. El concepto se tomó prestado de los fideicomisos comerciales, de modo que los REIT estaban bajo propiedad de capital, lo que significa que los inversores podían poseer acciones del fideicomiso y beneficiarse de las ganancias; de la misma forma que lo hacen los accionistas de la empresa.

En 1961, se estableció el primer REIT en los Estados Unidos, pero para entonces se administraban como REIT hipotecarios porque el gobierno no permitía que los activos fueran propiedad y administrados por la misma entidad. Los REIT hipotecarios siguieron siendo los principales tipos de REIT de 1965 a 1975, pero en 1970 se lanzó un tipo diferente de REIT: el REIT de atención médica. La Ley de Reforma Fiscal de 1976 ayudó a acelerar la evolución de los REIT porque autorizó a los REIT no solo a operar como fideicomisos comerciales sino también como corporaciones. Sin embargo, la verdadera diferencia en su funcionamiento se vio facilitada por la Ley de Reforma Fiscal de 1986, que permitía que la propiedad y la administración de los activos estuvieran bajo la misma entidad.

Crecimiento de REIT en Estados Unidos

En la década de 1980, los inversores buscaron refugios fiscales extendidos a sociedades limitadas. En consecuencia, el mercado inmobiliario experimentó inflación. Para entonces se habían construido demasiadas propiedades, por lo que la inflación y la oferta excesiva llevaron a una disminución en el valor de los activos, pero fue una ventaja para los REIT porque entonces podrían comprar muchas propiedades a precios bajos. Los REIT, por lo tanto, experimentaron un auge de mercado tal que a principios de la década de 1990 ya se habían recuperado de las malas condiciones de mercado que habían experimentado anteriormente.

Con la luz verde para que los REIT operaran como corporaciones, los fideicomisos cambiaron de entidades privadas a empresas públicas, y en 1991, Kim Realty se convirtió en el primero en cotizar en bolsa. Pronto le siguió Simon Property cuando en 1993 recaudó $ 839,9 millones; la mayor cantidad de una OPI en esos días. Los REIT se volvieron más aceptables para los inversores, lo que resultó en un crecimiento. En 1994, el mercado de REIT tenía una capitalización de mercado de $ 44 mil millones que había crecido a $ 938 mil millones en 2016. Hoy, Estados Unidos tiene más de 200 REIT cotizados. El REIT más grande a nivel mundial es American Tower, que tiene una capitalización de mercado de $ 102,3 mil millones; El segundo lugar es para Crown Castle International con $ 58,9 mil millones, mientras que Prologis ocupa la tercera posición con $ 56,6 mil millones.

Crecimiento global de REIT

Después de que Estados Unidos introdujo los REIT, el segundo mercado en adoptarlo fue Australia, donde el primer fideicomiso de propiedad en cotizar fue en 1971. Canadá esperó hasta 1993 mientras que el Reino Unido se retrasó hasta 2007. En África, el primer país en implementarlo fue Ghana en 1994 por The Home Finance Company. Los REIT están ganando ritmo a nivel mundial y, en la actualidad, la capitalización de mercado se sitúa en 1,7 billones de dólares. El informe dice que desde 2013, siete países que incluyen Kenia, Sudáfrica, Arabia Saudita, India, Vietnam, Bahrein e Irlanda han implementado REIT.

Sin embargo, a pesar de que los REIT se encuentran en 37 países, se clasifican en diferentes niveles de madurez. Los últimos participantes se consideran incipientes, lo que significa que se encuentran en sus etapas formativas. Sin embargo, Sudáfrica e Irlanda pueden haberse unido en los últimos siete años, pero se están desarrollando a un ritmo rápido ya que ahora se encuentran en la etapa emergente, junto con otros países como Italia y Malasia. Australia y Canadá se encuentran entre los mercados establecidos, por supuesto, ya que lo implementaron mucho antes que el resto; otros en esta etapa son el Reino Unido, Japón y Singapur. Como era de esperar, el único mercado en su etapa madura es Estados Unidos.

¿Cómo generan dinero los REIT para los inversores?

US News describe a los REIT como grandes propietarios. Operan reuniendo el dinero de los inversores que luego se utiliza para poseer propiedades. La empresa arrienda la propiedad inmobiliaria a inquilinos que pagan alquiler. En el caso de obtener ingresos por alquiler, dichos REIT se denominan REIT de capital. El alquiler, en este caso, puede ser de particulares, empresas u organizaciones. El alquiler cobrado se utiliza luego para cubrir los gastos operativos, y cualquier excedente se considera el ingreso operativo neto del cual se pagan dividendos a los inversionistas. Al poseer acciones en REIT, indirectamente se convierte en propietario y recibe el alquiler sin tener que preocuparse por los detalles del mantenimiento de su propiedad. Su tranquilidad reside en el hecho de que los REIT están en manos de administradores de dinero expertos que comprenden el mercado inmobiliario mejor que usted.

Los REIT también pueden realizar inversiones de deuda prestando el dinero, y los ingresos derivados de los pagos de intereses del préstamo se distribuyen a los inversores. Dado que los inversores poseen acciones en un REIT, a veces es posible que no reciban dividendos en efectivo. Los REIT poseen propiedades que pueden aumentar de valor, lo que hace que se aprecie el valor de las acciones. Por otro lado, si la propiedad invertida disminuye de valor, las acciones se depreciarán. En el caso de la revalorización de las acciones, los inversores solo pueden beneficiarse si venden sus acciones. Sin embargo, los REIT pueden vender la propiedad y distribuir los ingresos como parte de los dividendos que un inversor considera una ganancia de capital.

¿Qué calificaciones deben cumplir los REIT?

Para que una empresa sea clasificada como REIT, debe cumplir con criterios específicos. En primer lugar, debe ser una entidad de traspaso, lo que significa que transfiere la responsabilidad del pago de impuestos a sus accionistas. Los REIT deben distribuir el 90% de sus ingresos a los accionistas cada año; por lo tanto, no tienen que pagar impuestos estatales sobre la renta ni impuestos corporativos federales. Si opera con pérdidas, esa pérdida no se puede transferir a los accionistas. Este requisito se encuentra en las distribuciones de dividendos según Market Realist, que agrega que si el REIT retiene ingresos, debe pagar impuestos como cualquier otra corporación.

Además, un REIT debe invertir el 75% de sus activos en bienes raíces, mientras que el 75% de los ingresos brutos también deben derivarse de fuentes relacionadas con bienes raíces. Un 20% adicional de los ingresos brutos debe provenir de fuentes inmobiliarias o intereses y dividendos de fuentes no inmobiliarias. El total del 95% se conoce como la prueba de ingresos del 95% que una corporación debe pasar. Las fuentes no calificadas nunca deben ir más allá del 5% de los ingresos de REIT, mientras que el valor de las acciones de la Subsidiaria de REIT imponible no debe superar el 25% del activo de REIT.

Con respecto a los requisitos de la organización, un REIT debe ser administrado por un consejo de administración o directores. Debe tener acciones totalmente transferibles y los accionistas deben tener al menos 100, a partir del segundo año de operación. En la última mitad de un año contributivo, como máximo, el 50% de sus acciones no debe estar en manos de cinco o menos accionistas. Finalmente, debe estructurarse como un fideicomiso o corporación empresarial.

Por qué debería considerar invertir en REIT

Ingreso

La principal razón por la que invertimos es para obtener ingresos pasivos. En el caso de los REIT, como se mencionó anteriormente, no solo tiene la ventaja de obtener dividendos a través de distribuciones, sino que también puede vender sus acciones apreciadas para obtener ganancias de capital. Lo mejor de invertir en REIT es que deben pagar al menos el 90% de los ingresos como dividendos, lo que se traduce en más dividendos en comparación con otras inversiones en las que las empresas pueden renunciar a pagar dividendos para reinvertir los ingresos para promover el crecimiento.

Inversión sin complicaciones

Hemos visto cuánto puede ser un desafío vender una propiedad, considerando que algunas casas tardan décadas en encontrar un comprador, sin embargo, aún incurrirá en costos como el mantenimiento. Además, buscará activamente un comprador, lo que puede causarle presión. Con los REIT, esos dolores de cabeza se convierten en cosa del pasado, ya que los administradores de dinero que quedan a cargo hacen el trabajo pesado por usted. Todo lo que tiene que hacer es esperar a que finalice el año fiscal para que los dividendos se depositen en su cuenta.

Diversificando sus ingresos

Según Debt –Free Doctor, los REIT proporcionan un medio para diversificar su cartera al ofrecer una clase de activos que actúe como contrapeso a los bonos y las acciones. La correlación entre los REIT y otras acciones se estima en un 55%. Cualquier correlación entre dos activos por debajo del 100% elimina cualquier cambio en el valor de toda la cartera. La razón de esta correlación es que los bienes raíces y otras acciones tienen ciclos diferentes. Mientras que otras acciones tienen ciclos que duran cuatro años, el ciclo inmobiliario puede llegar hasta los 18 años. Por lo tanto, durante una recesión, el valor de otras acciones se deprecia, pero las invertidas en bienes raíces no se ven afectadas; por lo tanto, no experimenta un éxito en su cartera.

Altamente líquido

Buscar dinero rápido invirtiendo en propiedades nunca es una buena idea porque las propiedades tardan mucho en venderse; por lo tanto, los bienes raíces siempre se describen como una inversión a largo plazo. Sin embargo, los REIT permiten a aquellos que desean invertir en la industria pero aún obtienen una oportunidad de obtener ganancias rápidas. Dado que las acciones de los REIT se negocian en la bolsa de valores, puede vender y comprar rápidamente.

Inversión mínima baja

El objetivo principal del establecimiento de REIT era ofrecer a los inversores a pequeña escala la oportunidad de invertir en bienes raíces, que durante mucho tiempo se había dejado en manos de las personas adineradas. Incluso hoy en día, no es necesario tener un patrimonio neto particular para ser accionista. Sin embargo, la falta de una cantidad mínima es principalmente para los REIT que cotizan en bolsa; aquellos que prefieren REITS que cotizan en bolsa normalmente tendrán que invertir al menos entre $ 10,000 y $ 25,000 como mínimo.

Los REIT tienen sus inconvenientes

Alta tributación

How Stuff Works explica que entre la década de 1880 y 1930, los fideicomisos no fueron gravados tanto a nivel corporativo como individual porque eso constituiría una doble imposición. Sin embargo, en 1930, las cosas cambiaron y las inversiones pasivas comenzaron a gravarse en ambos niveles. Afortunadamente, con la legislación de 1960 del presidente Eisenhower, se eliminó la doble imposición. Sin embargo, eso significa que incluso si no se gravan a nivel corporativo, los dividendos de REIT se gravan a nivel individual. Por tanto, como inversor, usted es …