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¿Qué significa “fondos ajustados de operaciones”?

abril 12, 2021

Cuando se trata de inversiones en Fideicomisos de inversión inmobiliaria, es importante familiarizarse por fin con los términos relacionados. Existe un volumen de lenguaje REIT, pero uno de los más importantes de entender es el de Fondos Ajustados de Operaciones, o también conocido por su acrónimo AFFO. Si bien la definición es útil, es aún mejor tener un conocimiento más amplio de sus usos e implicaciones para todas las partes interesadas. Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre la línea Fondos ajustados de operaciones.

Fondos ajustados de la definición de operaciones

AFFO es, por definición, un cálculo realizado por inversores y analistas para la medición del FFO recurrente o normalizado de una empresa inmobiliaria, después de la deducción de la financiación de mejoras de capital. El proceso para llegar al AFFO generalmente se realiza mediante la obtención de los Fondos de Operaciones que son los gastos normalizados que son capitalizados por el REIT, se repiten y luego se amortizan. Estos, por definición, son necesarios para el mantenimiento de las propiedades y el flujo de ingresos del Fideicomiso. Los gastos incluyen compras de bienes tangibles como pisos y otros materiales y bienes relacionados con la construcción, gastos de arrendamiento y asignaciones hechas para mejoras de inquilinos, así como ingresos GAAP para ajustes de rentas de línea recta. El AFFO se resta del FFO. Un resumen rápido para describir este proceso es que es el saldo de fondos ajustado después de que todos los demás gastos elegibles se realizan a partir de los Fondos de operaciones, pero no es tan simple.

La definición de AFFO no está estandarizada

Si bien existe una fórmula básica para la creación de un AFFO, es una medida que es definida por cada empresa en particular. Puede haber diferencias en el enfoque de un REIT a otro. Esto hace que sea imperativo para los inversionistas y cualquier otra parte interesada que utilice habitualmente los estados financieros para familiarizarse con la definición específica por la cual la empresa suscribe.

¿Por qué no existe una definición estándar?

La razón de las variaciones en la definición de AFFO de una empresa a otra es porque es probable que haya variaciones de la forma en que una empresa realiza sus operaciones a otra. Si bien existen elementos similares, existen otros factores que influyen en el mejor enfoque para obtener un AFFO preciso. Sin embargo, la fórmula es similar, pero aún no se ha traducido en una definición oficial para el mundo empresarial que sea ampliamente aceptada para los REIT.

Una fórmula simple para determinar AFFO

Si uno pusiera la fórmula en términos fáciles de entender, sería AFFO igual al FFO más aumentos de alquiler menos gastos de capital y montos de mantenimiento de rutina. Esto enmarca el proceso en términos fáciles de entender para las audiencias de las partes interesadas que solo están interesadas en una explicación rudimentaria del proceso.

Fórmula FFO

La fórmula básica de FFO se ve así. FFO es igual a los ingresos netos más la amortización, más la depreciación, menos las ganancias de capital de la venta de propiedades. Es una simplificación tremenda que suena fácil, pero hay mucho más en la búsqueda de hechos involucrados para recopilar datos actuales para cada uno de los elementos.

Ventajas / Beneficios del AFFO

El AFFO es una figura que se puede proporcionar a las partes interesadas que ofrece una representación más precisa del valor de un REIT.

  • -Medida precisa del flujo de efectivo residual
  • -Más información que un FFO más cerca del panorama financiero completo
  • -Preferencia de analistas profesionales
  • -El AFFO ayuda mejor en la predicción de la capacidad futura de un REIT para pagar dividendos
  • -Más precisa que las métricas tradicionales para evaluaciones de acciones, incluidas EPS y PE

Información adicional sobre fondos ajustados de la operación

Podemos dar un paso más en la ampliación de la definición de Fondos de operación ajustados. Mide el rendimiento financiero de un REIT, se utiliza como una alternativa al FFO, porque incluye más otros factores que afectan el valor general de un REIT en una determinada instantánea en el tiempo. Esto lo convierte en una medida superior al FFO, que no da una cuenta completa de las otras actividades financieras relevantes. En resumen, como parte interesada que ve o considera los estados financieros, la AFFO es la mejor herramienta para tomar decisiones que afectan las inversiones o planificar el futuro.

Resumen

No es difícil entender que el AFFO es una figura importante cuando se trata de inversiones relacionadas con REIT. Comprender con precisión qué es puede ser un poco complicado, y se necesita una explicación completa para llegar incluso a la esencia de lo que realmente es un AFFO y cómo se obtiene. Como analista, esta es la herramienta que le permitirá hacer estimaciones adicionales sobre cómo es probable que se desempeñe el REIT en el futuro, y afectará el valor general del fideicomiso, y cuando se analiza periódicamente, puede señalar tendencias emergentes. dentro del fideicomiso. Es útil en la planificación de futuras inversiones para el REIT, así como para los inversores.

Conclusión

Si es accionista, esta información lo ayudará a comprender más sobre la naturaleza, el desempeño y el valor general de la confianza en la que ha invertido. Esto puede ayudarlo en la toma de decisiones para futuras inversiones en el REIT, y también puede darle una idea de la capacidad del REIT para pagar dividendos, con indicaciones sobre cuándo puede ocurrir esto si el REIT no está pagando actualmente a los accionistas. Es información útil para prácticamente todas las partes interesadas, incluidos los propietarios del fideicomiso. Es mucho mejor tener una imagen más clara del rendimiento, el valor y las tendencias que tomar decisiones importantes y potencialmente impactantes sobre la información que le brinda una aproximación que se basa solo en parte de la información disponible. Aunque es una explicación larga y extensa de lo que es un AFFO, los pocos momentos que se necesitan para digerir las complejidades pueden ayudarlo a tomar las mejores decisiones posibles para invertir en REIT.